LOS CINCO MEJORES BARRIOS DE CALI Y SU VALORIZACIÓN


Aunque la ciudad es un buen vividero para la mayoría de sus habitantes, hay sectores que tienen mejores condiciones que otros para habitar y para invertir. Lugares que combinan una buena infraestructura urbana, oferta ambiental, vecindario, accesos y buen índice de valorización. En conclusión, que ofrecen buena calidad de vida y rentabilidad.

La inseguridad es sin duda un problema que marca un criterio importante de clasificación. Y, de acuerdo al último informe del programa Cali Cómo Vamos, las obras, los cierres viales y la acelerada saturación vehicular de motos y carros, han reducido a menos de 20 kilómetros por hora la velocidad de circulación en Cali. Por lo que, también La movilidad es un factor a considerar para determinar el lugar de vivienda.

Estas apreciaciones asimismo se basan en la opinión del ex director de Planeación Municipal Juan Carlos Ponce, en artículo del 24 de julio de 2011, página A6 del diario El País. Donde se afirma que el 82% de los caleños piensa que esta ciudad es un buen vividero, pese a que 57 de cada cien personas consideran que la seguridad es lo más importante por solucionar.

El ex funcionario municipal  advierte que las premisas para establecer en cuanto a la habitabilidad el mejor lugar son “las condiciones urbanísticas y de infraestructura del sector, las vías, la calidad y cobertura de servicios y equipamiento, la oferta ambiental y de espacio público, la seguridad, entre otros”.

Además de la inseguridad también la calidad del vecindario influyen, más que la infraestructura, en la habitabilidad del barrio. Dice Juan Carlos Ponce: “hay barrios que aunque tienen las mejores construcciones no tienen vecindario sobre todo en estratos altos, y otros que tienen más vecindario que infraestructura, como ocurre en estratos bajos”.

POR SECTORES

En el norte, barrios como Santa Mónica Residencial y La Flora cuentan con un buen parque y sistema urbanístico.

En el sur Miraflores y El Lido también tienen un buen modelo urbanístico y arquitectónico. El Ingenio tiene una de las mejores ofertas ambientales de la ciudad, pero junto con las Quintas de Don Simón y El Limonar están afectados por la inseguridad y el tráfico. Ciudad Jardín advierte Ponce que “tiene buena vivienda y oferta ambiental, pero no hay andenes para peatones y ya tiene problemas de ruido y movilidad”.

El oeste es de categoría excepcional por sus condiciones ambientales asociadas al río Cali. El sector está muy bien cuidado, aunque con problemas de accesibilidad.

La Comuna 17 cuenta con la mayor extensión de áreas verdes (2.050.000 m2). Según el Dagma, 835.957 son parques.

LOS CINCO MEJORES BARRIOS

Cruzando las anteriores disposiciones el artículo de El País indica que los cinco mejores barrios de la ciudad son los siguientes.

SANTA RITA

Para el ex director de Planeación Municipal, Santa Rita y Santa Teresita son los mejores vivideros de la ciudad, por la cercanía del río Cali, su oferta ambiental, buenos vientos y tranquilidad. Por su ubicación y trazado vial no hay mucha movilidad de la ciudad por interior para ir de una parte a otra. Las vías fueron recuperadas recientemente y hay cercanía con el centro de la ciudad.

Es un sector todavía residencial y sus jardines están incluidos en el programa “Cali, un jardín” y cuenta con más seis mil plantas ornamentales. En cuanto a la inseguridad solo ha registrado un homicidio en los últimos cuatro años.

LA FLORA

Cuenta con una importante oferta ambiental y urbanística, parques y zonas verdes internas dotadas de buenos juegos infantiles para recreación de niños. No hay altos niveles de ruido porque no se ha visto muy penetrado por comercio e instituciones y todavía es residencial en gran proporción.

Las calles están en buen estado, son tranquilas y vigiladas. Tiene buenos servicios y accesos fáciles. En cuanto al vecindario hay sentido de pertenencia en sus habitantes. Su nivel de inseguridad es el promedio de la ciudad.

SAN ANTONIO

El último barrio que conserva el aspecto urbanístico del Cali viejo, con aire colonial y de pueblo en la ciudad. Es patrimonio histórico y arquitectónico de la ciudad, lo que también implica restricciones para a la hora de emprender un proyecto. Especialmente si afectan su fachada o crecimiento en altura.

Es un barrio de gran actividad cultural. Goza de la fresca brisa de la tarde y excelentes visuales hacia la ciudad y el valle. Sus vías están en buen estado y fachadas bien cuidadas. Tiene un buen vecindario y un parque y colina que son un pulmón dentro de la ciudad. Se encuentra contigua al centro de la ciudad, con todos los servicios públicos e índices de inseguridad en el promedio de la ciudad.

CIUDAD CAPRI

Sigue manteniendo su modelo urbanístico especial con vías que convergen en un parque central en su interior, lo que permite que no sea muy atravesado de movilidad vehicular para ir de una parte a otra.

Tiene avenidas con árboles de copa frondosa a lado y lado que forman túneles de sombra y gran bienestar climático. Sus casas son de lotes amplios y todavía es un sector residencial en su interior con importante oferta comercial en su periferia.

Los accesos son fáciles por la Autopista Suroriental, la calle 5, Avenida Pasoancho y carreras 70 y 80. Los problemas de seguridad son tolerables.

EL INGENIO

Cuenta con 300.000 m2 de áreas verdes, principalmente en el parque lineal más grande de la ciudad. Pulmón ambiental que sirve de esparcimiento y recreación para el sector. Precisamente por estar alejado del centro de la ciudad, está próximo de las universidades y principales colegios, importantes centros comerciales y clínicas del sur de la ciudad.

La movilidad presenta saturación en horas pico, pero con la prolongación de la calle 16 se espera que fluya más y se descongestione. La seguridad ha mejorado pero hay una precaria convivencia en su vecindario.

SU VALORIZACIÓN

En cuanto a la valorización se dan sorpresas por la diferencia de sus cifras. Los datos se analizan según el último “Estudio del Valor del Suelo Urbano en Cali” de la Lonja de Propiedad Raíz de Cali y la Cámara de Comercio. Las cifras son promedios para cada barrio, en los últimos tres años. De acuerdo a la ubicación de cada terreno en particular ya sea frente a avenida, en esquina, la dimensión de su frente, etc., hay que especificar su valor.

BARRIO
COMUNA
ESTRATO MODA
ÁREA DE ACTIVIDAD POT
ÍNDICE DE VALORIZACIÓN
La Flora
2
5
AARN y AAC
13%
Santa Rita
2
6
AARN
4%
San Antonio
3
3
AARN
7,5%
Ciudad Capri
17
5
AARN
36%
El Ingenio
17
5
AARN
11%


En conclusión, es necesario un buen análisis para la valoración de un sitio e invertir. Además de sus bondades ambientales, de infraestructura e incluso de zonificación en el mapa sísmico de la ciudad, también se debe analizar su tendencia de valorización, ventajas por el uso del suelo y normas del POT que le aplican.

Para descartar o confirmar expectativas sobre su diseño y construcción contacto aquí>>.

Arq. Vladimir Luna Z.
blog@decasas.co
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